Ticari gayrimenkul ve yatırım idare şirketi Jones Lang LaSalle (JLL) Türkiye Lideri ve Han Spaces İdare Şurası Lideri Avi Alkaş, AVM’lerin günün gereklerine ahenk sağlamak zorunda olduğuna işaret ederek, kimilerinin test, imtihan merkezi ya da sarsıntı toplanma alanına dönüşebileceğini söyledi.
Güç bir süreçten geçildiğine işaret eden Alkaş, lakin şimdi korkulduğu kadar AVM ve mağaza kapanmalarının yaşanmadığını tabir etti. Yeni devirde ofis anlayışının da değişeceğini, paylaşımlı ofislerin olacağını lisana getiren Avi Alkaş ile koronavirüsün AVM’lere tesiri ive değişen ofis kültürünü konuştuk.
– AVM’ler pandemide çok gündemde. Açılsın mı açılmasın mı tartışmaları… Ekonomik olarak AVM tarafında nasıl bir tabloyla karşı karşıyayız?
Sıkıntı bir süreçten geçiyoruz. Beşerler pandemi nedeniyle kapalı yerlere giremediği için kapı girişlerinde önemli düşüşler yaşandı. Hala pandemi öncesinin kapı giriş sayılarına nazaran yüzde 60-65’lerdeyiz. Bu devir sıkıntı. 8 ayı geride bıraktık. Artık bu 8 ayın sonrasına hazırlanmamız lazım. E-ticaret yaygınlaşıyor. Bir grup gereksinimler erteleniyor. Bölümün bunun getirdiği yükü göğüslemesi gerekiyor. AVM’lerin bu devirde farklı gereksinimlere farklı kullanımlara gitmesi de lazım. Tahminen de AVM’lerin önüne sıhhat için test merkezleri kuracağız. Ya da imtihan merkezi olarak fonksiyon görmeye başlayacak. Tahminen paylaşımlı çalışma yerlerine dönüşecek. AVM’lerde bu çeşit işlev değişiklikleri bekliyoruz.
– Yani artık klasik bildiğimiz AVM’ler olmayacak mı?
Evet. AVM’ler toplum için gereken farklı fonksiyonlara de yer sağlayacak yapılanmaya gidiyor.
KORKULDUĞU KADAR OLMADI
– Bu 8 ayın hasar tespitini yaptınız mı?
Hala korkulduğu, tasa edildiği kadar kapanma gerçekleşmedi. AVM’lerde artık daha çok karma kullanımlı yapılar görmeye başladık. Nasıl ki kapalı çarşılar hala yaşıyorsa ve farklı farklı hizmetler içerebiliyorsa, AVM’lerin de ömürlerini sürdürmek için talebe uyumlu olarak, öbür fonksiyonları de içermesi gerekiyor.
– Bu süreçte kapananlar olur mu?
Bildiğim kadarıyla şimdi kapanan AVM ve mağaza yok. Lakin kimi perakendeciler mağazalarını açmadı. Çocuk cümbüş alanları, sinemalar açılmadı. Yeme içme ünitelerinde daha düşük kapasiteler görüyoruz. Geçmişe kıyasla AVM’lerde insanların daha az mühlet geçirdiklerini gözlemliyoruz. Beşerler temel muhtaçlıklarını alıp çıkıyorlar. Bu periyotta açık alanları daha fazla olan AVM’lere kayış görüyoruz.
– Dönüşümü sağlayamayan AVM’ler kapanır mı?
Tabi ki. Günün gereğine ahenk sağlamak ön şart. Ticari gayrimenkuller de AVM’ler de pandeminin bir müddet daha devam edeceği öngörüsüyle hareket edilmeli. Evet güç süreç. Çabaya devam yeteneklerimizi konuşturacağız. Farklı kullanımlar farklı gereksinimleri hakikat cevaplandırabilmek gerekiyor. Azalan gelirlere karşılık sarfiyat kontrolleri kıymet kazanıyor. Burada AVM yatırımcısı da perakendeci de canla başla çalışıyor.
BEKLE GÖR SİYASETİ
– Kiralar konusuna hala perakendeci ve AVM yatırımcısı ortasında ortak bir lisan yakalanmadı.
Yakalanıyor bence. AVM yatırımcılarının değerli fedakarlıkları oldu. Kapalı olunan devir için kira alınmadı, sonrasında indirimli kiralar uygulandı. Etraftan çok da duyduğumuz davalık bahis, tahliye yok. Perakendeci tahminen cezai kaideye takılıyor ancak herkes günü bir halde kurtarma uğraşında. Birebir geminde seyahat etmenin zorluklarına birlikte göğüs germe gerçeği var. Ha eskisi kadar tahminen yatırım yapılmayacak.
– Yeni yatırım görmeyeceğiz yani?
Yatırım yapma ve geri dönüş mühletleri uzadı, zorlaştı. Şu anda 440 AVM’yi var. Tabi ki AVM yatırımları sürat kesiyor. Beklemede. Başlamış olan yatırımlar lakin tamamlanacak. Fakat çok fazla yeni yatırım iştahı görmüyoruz.
ÇIKAN YABANCI YOK
– AVM’de yabancı yatırımcı sayası da çok, şu anda Türkiye’de mutlular mı?
Şu anda kulağımıza gelen çıkış arayan bir yatırımcı yok. Önümüzdeki periyotta de biraz bekle gör siyasetine şahit olacağız. Şu anda Türkiye’de bir yanda kur istikrarsızlığı bir yandan türel uygulamalar, bir yandan kiralarla ilgili münasebetlerle yabancı yatırımcıların beklediklerini ve yatırım yapmadıklarını söyleyebilirim. Şimdi çıkış haberi de duymuyoruz. Zira bu periyotta değerleme yapmak da güç.
HAKSIZ BİR TELAFFUZ
– Zelzele toplanma alanları AVM oldu tenkitleri de var, ne diyeceksiniz?
Ben bu söylemi haksız ve yersiz görüyorum. Hiçbir AVM’ci yatırımını bir toplanma alanı üstüne kurmaz. AVM’lerin inşaatı kapsamlı ruhsatlar gerektirir. Bugüne kadar hiçbir kaçak AVM’ye denk gelmedik. İmar Barışından yararlanan AVM neredeyse yoktur.
– Pekala birtakım AVM’ler zelzele toplanma alanına döner mi?
Tabi ki. Bir sefer artık AVM’lerin yapılma suratı azalacak. Geniş ve yeşil alanlar oluşturma eforları var. Burada kent planlamacılarının sorumlulukları çok değerli. Artan Nüfusla ilişkili yanlışsız kurguların yapılması lazım. Bu çerçevede o planlamalar yapılırsa kimi AVM’lerin işlevlerini değiştirmeleri beklenebilir. O vakit da bu tıp hizmetlere imkan sağlanmış olur.
HANLAR GERİ DÖNÜYOR
– Koranavirüsle ofis kültürü değişiyor, yeni periyotta bizi nasıl çalışma alanları bekliyor?
Konuttan çalışma uzaktan çalışmaya dönüşüyor. Artık büyük alanlı merkezi ofisi olan şirketler giderek kendilerini çalışanlarının ömür yerlerine yakın yerlerde konuşlandıracak ve paylaşımlı ofisler hayatımıza girecek. Şirketlerin bu mevzudaki arayışları hızlanıyor. Biz de Han Spaces olarak ortak paylaşımlı çalışma ofislerini kurgulamaya başladık. Uzunca vakittir beşerler kafelerde çalışmaya başlamıştı. Ancak buralar ergonomik çalışma alanları sunmuyor. Ofis üzere kurgu ve toplumsallaşmayı barındırması gerekiyordu. Hem büyük kurumsal şirketlere, hem kişisel kullanıcılara hem de KOBİ’lerin başlangıçta ofis yatırımı yapmadan şirketleri için adres ve birinci heyetim yeri imkanlarını sağlayacakları alanlar oluşturuyoruz.
– İsteyen herkes gelebiliyor yani bu ofislere?
Tabi. Nasıl ki bir jimnastik kulübüne üyelik oluyorsa buraya da üyelik mantığıyla muhakkak bir abonman fiyatı ödeyerek ya limitsiz ya da muhakkak saatlerle limitlenmiş formüller var. Böylelikle maliyetler düşecek ve kârlılık artacak. Biz bu işe Beşiktaş ve Levent’te başladık.
Evvelden hanlar vardı. Aslında yeni jenerasyon iş hanı kuruyoruz. Göz göz odalar olacak. Süratli internet kontağı, kafeler, çektiğin fotokopi kadar parasını ödeyeceğin bir yapı. Kartlı sistemlerle giriş çıkış yapılacak.
– Bu hizmetten faydalanmak için ne kadarlık ödeme yapılması gerekiyor?
Ortalama 1500-2000 m2’lik alanlarda 1000 TL ile başlayan aylık fiyatlarla kullanma imkanı olacak. Toplantı salonları kullanıldığı kadar, çekilen fotokopi kadar ödemeler olacak. Mesela 3 bireysiniz bir şirket kuruyorsunuz, ofis kirası onun düzenlenmesi daha masraflı. Buralarda istediğin kadar kiralama da yapabileceksin. Bizim ana işimiz AVM’ler, ancak artık daha fazla çalışma alanlarına odaklanıyoruz. Var olan ofisleri de dönüştürüyoruz. Lakin tekrar de atıl duruma düşecek çok bina da var.
Cumhuriyet
